Le bail commercial (1)
22/05/2008 13:32 Filed in: Droit
Entreprises concernées et premières clauses de ce
type de contrat (plus complexe qu'un contrat
d'habitation) : destination des lieux et durée du
bail.
Les entreprises concernées
Le bail commercial est le contrat de location qu'un propriétaire de murs / de locaux signe avec un locataire entreprise. C'est un régime spécifique qui concerne les entreprises artisanales, industrielles et commerciales. Les professions libérales ne sont pas concernées par ce contrat : elles signent quant à elles un bail professionnel.
NB : Notons au passage qu'une boutique de vêtements a le même type de bail qu'une entreprise industrielle louant un local !
Le bail commercial (aussi appelé "Bail 3, 6, 9") est un régime obligatoire pour le lieu d'exploitation de l'entreprise (lieu de vente en particulier). Il arrive qu'un logement soit associé à ce lieu d'exploitation. Deux solutions sont alors possibles :
- soit le bail commercial inclut tout (la meilleure solution pour le locataire) ;
- soit le propriétaire fait un contrat de bail pour le local et un bail d'habitation pour le logement.
NB : un lieu de stockage ne nécessite pas de bail commercial (bail non réglementé ; il faut par contre bien préciser dans le contrat que l'on stocke des marchandises professionnelles et surtout avoir le contrat d'assurance adapté).
C'est un décret de 1953 qui a mis en place le contrat de bail ; c'est donc une réglementation très bien établie. Pour en consulter le texte : voir les articles L145-1 et suivants du code de commerce. C'est un régime qui globalement protège bien le locataire (attention : ce n'est pas forcément le cas dans les autres pays européens ; fort heureusement, il n'est pas question pour l'heure d'harmoniser le droit français avec le droit européen sur ce point là).
Principales clauses du bail commercial
Retenons pour commencer qu'un bail commercial est plus complexe qu'un bail d'habitation !
1° clause : destination des lieux
Il faut préciser quelle va être l'activité exercée dans les lieux. Le principe est que tout ce qui n'est pas écrit dans la clause, est interdit. Par conséquent : il ne faut surtout rien oublier ! On inscrit donc toutes les activités auxquelles on pense.
NB : il existe une formule "bail tout commerce", mais en général les bailleurs ont tendance à exclure des activités (bail tout commerce, sauf ... bar, restaurant, commerce alimentaire, etc). C'est un point à négocier avec le bailleur. Ne jamais signer "Tout commerce sauf nuisances" (!) : c'est une source de contentieux ! Demander au propriétaire de lister précisément les activités non acceptées.
Quand on signe un bail (tout commerce ou pas), il faut se renseigner au préalable pour être sûr que la copropriété autorise le commerce (VERIFIER LE REGLEMENT DE LA COPROPRIETE). Par ailleurs, les mairies peuvent créer des périmètres dans la commune où certaines activités sont interdites (voir le service urbanisme).
Si un jour, il s'avère nécessaire d'ajouter une activité non prévue au départ : il faut une "déspécialisation" (à faire très correctement sous peine de résiliation du bail). Il faut - par acte d'huissier (attention : le recommandé n'a pas valeur juridique en matière de bail commercial), rédiger un acte de déspécialisation (en précisant à l'huissier l'activité à ajouter). On est tenu d'attendre la réponse du bailleur (par huissier ou recommandé) avant de faire quoi que ce soit.
NB : En cas d'accord du propriétaire, la déspécialisation s'accompagne en général d'une hausse du loyer, pour laquelle il n'existe aucun indice : c'est une augmentation déplafonnée ; la seule limite : rester dans un prix du marché normal. C'est donc une occasion pour le propriétaire de ré-évaluer le loyer (d'autant plus importante que la durée du bail est longue).
2° clause : la durée du bail et la résiliation
L'expression "3, 6, 9" est malvenue : la durée du bail est maintenant 9 ans minimum.
Si le locataire veut partir avant la fin du bail : un préavis est requis, de 6 mois tous les 3 ans - date anniversaire. Le bailleur, lui, n'a pas le droit de résilier le bail en cours de route sauf si le loyer n'est pas payé, si le local n'est pas assuré, ou s'il y a non respect de la destination des lieux. la procédure est alors simple ; un huissier constate le défaut ; 1 mois est laissé au locataire pour régulariser, faute de quoi un autre acte d'huissier signifie la résiliation du bail et indique un délai pour vider les lieux ; le tout sans intervention de la justice. NB : 1 seul loyer impayé peut déclencher la procédure.
Le bail commercial est le contrat de location qu'un propriétaire de murs / de locaux signe avec un locataire entreprise. C'est un régime spécifique qui concerne les entreprises artisanales, industrielles et commerciales. Les professions libérales ne sont pas concernées par ce contrat : elles signent quant à elles un bail professionnel.
NB : Notons au passage qu'une boutique de vêtements a le même type de bail qu'une entreprise industrielle louant un local !
Le bail commercial (aussi appelé "Bail 3, 6, 9") est un régime obligatoire pour le lieu d'exploitation de l'entreprise (lieu de vente en particulier). Il arrive qu'un logement soit associé à ce lieu d'exploitation. Deux solutions sont alors possibles :
- soit le bail commercial inclut tout (la meilleure solution pour le locataire) ;
- soit le propriétaire fait un contrat de bail pour le local et un bail d'habitation pour le logement.
NB : un lieu de stockage ne nécessite pas de bail commercial (bail non réglementé ; il faut par contre bien préciser dans le contrat que l'on stocke des marchandises professionnelles et surtout avoir le contrat d'assurance adapté).
C'est un décret de 1953 qui a mis en place le contrat de bail ; c'est donc une réglementation très bien établie. Pour en consulter le texte : voir les articles L145-1 et suivants du code de commerce. C'est un régime qui globalement protège bien le locataire (attention : ce n'est pas forcément le cas dans les autres pays européens ; fort heureusement, il n'est pas question pour l'heure d'harmoniser le droit français avec le droit européen sur ce point là).
Principales clauses du bail commercial
Retenons pour commencer qu'un bail commercial est plus complexe qu'un bail d'habitation !
1° clause : destination des lieux
Il faut préciser quelle va être l'activité exercée dans les lieux. Le principe est que tout ce qui n'est pas écrit dans la clause, est interdit. Par conséquent : il ne faut surtout rien oublier ! On inscrit donc toutes les activités auxquelles on pense.
NB : il existe une formule "bail tout commerce", mais en général les bailleurs ont tendance à exclure des activités (bail tout commerce, sauf ... bar, restaurant, commerce alimentaire, etc). C'est un point à négocier avec le bailleur. Ne jamais signer "Tout commerce sauf nuisances" (!) : c'est une source de contentieux ! Demander au propriétaire de lister précisément les activités non acceptées.
Quand on signe un bail (tout commerce ou pas), il faut se renseigner au préalable pour être sûr que la copropriété autorise le commerce (VERIFIER LE REGLEMENT DE LA COPROPRIETE). Par ailleurs, les mairies peuvent créer des périmètres dans la commune où certaines activités sont interdites (voir le service urbanisme).
Si un jour, il s'avère nécessaire d'ajouter une activité non prévue au départ : il faut une "déspécialisation" (à faire très correctement sous peine de résiliation du bail). Il faut - par acte d'huissier (attention : le recommandé n'a pas valeur juridique en matière de bail commercial), rédiger un acte de déspécialisation (en précisant à l'huissier l'activité à ajouter). On est tenu d'attendre la réponse du bailleur (par huissier ou recommandé) avant de faire quoi que ce soit.
NB : En cas d'accord du propriétaire, la déspécialisation s'accompagne en général d'une hausse du loyer, pour laquelle il n'existe aucun indice : c'est une augmentation déplafonnée ; la seule limite : rester dans un prix du marché normal. C'est donc une occasion pour le propriétaire de ré-évaluer le loyer (d'autant plus importante que la durée du bail est longue).
2° clause : la durée du bail et la résiliation
L'expression "3, 6, 9" est malvenue : la durée du bail est maintenant 9 ans minimum.
Si le locataire veut partir avant la fin du bail : un préavis est requis, de 6 mois tous les 3 ans - date anniversaire. Le bailleur, lui, n'a pas le droit de résilier le bail en cours de route sauf si le loyer n'est pas payé, si le local n'est pas assuré, ou s'il y a non respect de la destination des lieux. la procédure est alors simple ; un huissier constate le défaut ; 1 mois est laissé au locataire pour régulariser, faute de quoi un autre acte d'huissier signifie la résiliation du bail et indique un délai pour vider les lieux ; le tout sans intervention de la justice. NB : 1 seul loyer impayé peut déclencher la procédure.