SCI - tout ce qu'il faut savoir (!)
02/07/2008 07:25 Filed in: Droit
Cours entièrement dédié à la Société Civile
Immobilière : les modalités de création, le
fonctionnement, les avantages et les risques ....
Société Civile Immobilière
Il ne s'agit pas d'une forme juridique d'entreprise pour créer son activité, mais destinée à faire une ou des opération(s) immobilière(s).
Formalités de création
Créer une SCI revient à créer une société. Les formalités de création sont d'ailleurs proches de celle de la SARL :
Il faut être au minimum deux associés pour créer une SCI. N'importe qui peut être associé (y compris un enfant mineur, qui ne pourra pas être gérant).
Le capital de la SCI est fait d'un apport en numéraire ou en nature. L'apport en nature est de l'immobilier uniquement (la SCI peut récupérer le patrimoine immobilier de l'un ou de plusieurs associés). L'apport minimum est libre (de fait certaines SCI se créent avec un apport faible). Il n'y a pas de maximum non plus. Ces apports forment le capital.
NB : Quand la SCI récupère l'immobilier d'un associé, ce transfert - auparavant associé à une vente et taxé comme tel (7% de la valeur du patrimoine) - n'est désormais plus taxé. Cela rend le montage de SCI plus facile (pas pénalisante au niveau fiscal) quand on a déjà du patrimoine.
En cas d'apport en nature, le capital est évidemment très élevé (la valeur de l'apport en nature est évaluée par un notaire ou un expert en immobilier). En numéraire, le capital est moins impressionnant : il pourrait s'agir de 1000 ou 2000 € mais dans les faits si c'est la SCI qui achète de l'immobilier, il vaut mieux qu'elle soit en mesure de faire un apport conséquent pour qu'une banque accepte de prêter.
Les formalités de création consistent en ...
- la rédaction des statuts (comme pour toute société) mais ici : ils sont toujours faits par un notaire s'il y a un apport en nature (la raison : il y a changement de propriétaire sur un bien immobilier donc inscription sur le fichier hypothéquaire, même s'il n'y a pas d'hypothèque).
- la publication d'une annonce légale (le notaire peut s'en occuper).
- l'enregistrement au Tribunal de Commerce (ou à défaut auprès du Tribunal de Grande Instance).
Ce sont donc des formalités classiques, avec un coût classique (entre 1500 € et 2000 € par société à créer). NB : le notaire est un peu plus cher que l'avocat en création de SCI (mais il doit être possible de négocier ses honoraires si la création de la SCI se double de la société d'une SARL !).
fonctionnement (et avantages) :
La différence entre SCI et une autre société est - en particulier - que le gérant peut être bénévole. Bien souvent, en effet, le volume d'activité de la SCI ne justifie pas un travail à temps plein. Cela dit, on peut avoir un gérant rémunéré si la SCI gère un gros volume d'activité (et les revenus adéquats). La plupart des SCI n'ont pas de salarié.
La SCI a le choix de son régime fiscal ; c'est là un grand avantage par rapport à une activité immobilière "à titre personnel".
Soit elle est en IR (SCI "transparentes" ou "translucides"). Autrement dit, sa fiscalité est de la fiscalité personnelle : les associés déclarent alors personnellement les revenus de la SCI comme "revenus fonciers" avec toutes les règles liées (déductions, prise en compte de travaux,etc). Dans ce cas, il n'y a pas de récupération de la TVA.
Soit elle est en IS. La SCI établit alors son bénéfice. Cela contraint à faire un bilan (donc une comptabilité annuelle). Ce sont les SCI "professionnelles". Comme une entreprise, on peut passer en charge beaucoup plus de choses qu'un particulier ne pourrait le faire. Et il y a assujettissement à TVA : c'est évidemment un avantage, en particulier en cas de gros travaux.
De fait, dès que le patrimoine immobilier prend un peu d'importance, il devient plus intéressant de changer de régime fiscal et créer une SCI est un moyen pour y parvenir (à calculer !). En régime IR : la TVA sur les travaux est payée mais pas récupérée (et compte tenu du montant des travaux : ça devient vite une somme importante). En régime IS : on récupère la TVA. En revenu foncier, on peut déduire les intérêts d'emprunt. En fiscalité d'entreprise, c'est l'emprunt entier qui est déduit (passe en charge). Dans le revenu foncier, on ne déduit pas n'importe quels travaux, en fiscalité d'entreprise, on passe en charge tous les travaux qui ne sont donc pas imposés.
Quand on loue pour une entreprise, la SCI propriétaire des locaux peut facturer un loyer TTC si elle est professionnelle. L'entreprise locataire est elle-même assujettie ; elle va donc pouvoir la récupérer. A montant identique, il vaut mieux avoir un loyer TTC que net de taxe, cela fait de la TVA récupérable pour le locataire. De fait, les SCI qui louent à des entreprises sont majoritairement des SCI professionnelles.
Autre intérêt : quand on fait de l'immobilier à titre personnel mais à plusieurs, on tombe dans le régime juridique de l'indivision. Il ne permet pas de choisir le régime fiscal (on est assujetti à l'IR) et il a au moins un autre inconvénient : en cas de mésentente, l'un des indivisaires a le droit - à tout moment - de saisir le tribunal et de demander le partage judiciaire (vente aux enchères du bien). Cette procédure n'existe pas en SCI.
Avoir le choix du régime fiscal est donc un avantage.
Précision importante
La SCI est une société à responsabilité illimitée (!). On est donc responsable à hauteur du pourcentage que l'on apporte dans le capital (et non de la somme apportée). Il n'y a pas de solidarité entre les associés (si l'un des associés n'est pas solvable, les autres n'ont pas à assumer sa part).
Par exemple : Soit 2 associés, l'un apportant 70%, l'autre 30%. Le capital est de 10 000 €. Etant en responsabilité illimitée, on prend en considération le % de l'apport (et non la somme apportée). Donc le premier associé est responsable de 70% des dettes.
La SCI est par conséquent une société risquée pour les associés. Cela dit, comme l'objet social est immobilier, elle est forcément propriétaire d'au moins un bien immobilier. De fait, les créanciers vont déjà se servir du patrimoine de la SCI pour se faire payer avant d'attaquer le patrimoine personnel des associés. S'agissant d'un patrimoine immobilier, il est aussi (en principe) conséquent. Mais il peut tout aussi bien ne pas suffire (si la vente du / des bien(s) immobilier(s) ne suffit pas à couvrir un endettement trop important, en particulier quand elle fait de gros travaux et ne parvient pas à s'y retrouver ensuite sur les locations) donc prudence.
Les cas où la SCI est utile
La première utilité de la SCI est de dissocier l'immobilier d'entreprise de l'exploitation de l'entreprise et éviter ainsi la saisie de l'immobilier en cas de difficulté dans l'activité (protéger le local contre une saisie).
On fait une SCI qui achète les locaux de la SARL qui, elle, exploite l'activité. La SCI fait un bail à la SARL. La SARL verse un loyer à la SCI, qui rembourse ainsi l'emprunt qu'elle a fait.
Attention : quand on fait ce montage, il faut vérifier que le loyer facturé à la SARL est bien dans les prix du marché (ni au dessus, ni en dessous) même si on pourrait être tenté de couvrir divers frais de la SCI (assurance, taxe foncière en particulier). En effet, si la SARL est en difficulté et que l'on s'aperçoit que le loyer n'est pas réel, les créanciers peuvent demander à ce qu'il y ait confusion des patrimoines (SCI-SARL) et donc que soit saisit le patrimoine de la SCI.
La première chose à faire est donc de se renseigner sur le prix du marché, et de fixer ainsi un loyer aligné sur marché. Il faut ensuite que la SCI se débrouille pour couvrir ses charges et rembourser ses dettes avec un loyer de ce montant. Pour cela, on joue généralement sur la durée du prêt ; c'est un montage à faire avec la banque.
On peut faire des SCI dont l'un au moins des associés est une société. C'est légal mais il est très déconseillé que l'associé Société soit la SARL qui loue le local acheté par la SCI, car en cas de difficulté, les créanciers peuvent contester le montage (au final, la SCI, la société et l'autre associé sont une seule et même personne) et conduire à une confusion de patrimoine. On évite aussi de faire prendre des parts par la SCI dans la SARL. Plus on dissocie, mieux c'est !
Le deuxième objectif (pour l'entreprise comme pour le particulier) est de faire de la gestion locative, en raison du choix fiscal (pouvoir choisir l'IS et rentabiliser davantage) et pour éviter l'indivision.
En famille, pour transmettre du patrimoine :
1° cas : transmission de patrimoine parent-enfant. Des parents achètent tout de suite du patrimoine en SCI en intégrant dès le début des enfants, qui sont donc propriétaires de part. Donc quand on leur transmettra du patrimoine (par donation ou au décès) : le patrimoine déjà en leur possession (à hauteur des parts) n'est plus taxé. Maintenant que les réformes fiscales sont intervenues (2007), c'est moins utile sauf pour des patrimoines importants.
2° cas : pour les concubins, juridiquement : on n'est pas héritier l'un de l'autre. Pacsé ou non, c'est pareil (sauf à faire un testament qui stipule que le conjoint hérite ; dans ce cas cela fonctionne : Pacsé, le conjoint hérite gratuitement, sinon taxé à 60%). Si les concubins ont des enfants. Ce sont les enfants qui héritent prioritairement. Même en cas de testament, le concubin hérite d'une partie seulement du patrimoine (si 1 enfant : 50% seulement, 2 enfants : 1/3 du patrimoine seulement, 3 enfants : 1/4). D'où l'idée d'utiliser la SCI pour les concubins. Ils achètent le patrimoine d'une SCI dont ils sont associés, en inscrivant une clause dans les statuts, selon laquelle le concubin survivant est prioritaire pour racheter les parts de l'associé décédé. Cela prime sur le droit successoral. Ainsi le concubin survivant peut récupérer tout le patrimoine du défunt mais c'est un rachat.