Le bail commercial (2)
27/05/2008 13:32 Filed in: Droit
Suite et fin du cours relatif au bail commercial. Il
est ici question du (non) renouvellement éventuel du
contrat, de l'indemnité d'éviction, de cession de
droit au bail, de pas de porte et d'une présentation
rapide du bail précaire.
BailCommercial (4 pages)
BailCommercial (4 pages)
Ces
notes complètent le polycopié remis ce jour par
Véronique TREMBLET.
Renouvellement du bail / indemnité d'éviction...
Au terme du bail, le locataire a tout intérêt à demander son renouvellement par acte d'huissier 6 mois avant la fin du bail, plutôt que d'attendre une tacite reconduction. Dans ce dernier cas en effet (tacite reconduction), le propriétaire n'est pas tenu par un indice pour augmenter le loyer.
Le propriétaire a jusqu'à 4 mois avant la fin du bail, pour signifier au locataire l'éventuelle non reconduction du bail commercial. Son refus de renouveler n'a pas à être motivé. Par contre, le montant de l'indemnité d'éviction doit être clairement indiqué à cette date. Ce montant doit couvrir les frais de déménagement, de réinstallation dans un nouveau local (comprenant les travaux et éventuellement le pas de porte ou le droit au bail) ainsi que la perte de chiffre d'affaires. Juridiquement, il n'existe pas de plafond le concernant. Si l'activité n'est pas déplaçable (par exemple : location de bateaux face au Lac), l'indemnité d'éviction correspond alors à la valeur du fond de commerce (rachat de l'affaire).
NB : En cas de désaccord sur ce montant, le tribunal peut être appelé à trancher. Dans l'attente de sa décision, le locataire bénéficie d'un droit de maintien dans les lieux (en payant le loyer) jusqu'à ce qu'il ait touché l'indemnité finalement décidée.
Pour être en mesure de bénéficier du renouvellement du bail ou de l'indemnité d'éviction, le locataire doit remplir deux conditions : être à jour de ses loyers et avoir exploité le fond de commerce pendant les 3 dernières années. Attention : cette dernière condition n'est pas forcément remplie, en particulier quant une cession de droit au bail conduit un nouveau locataire à entrer dans les locaux en cours de bail.
NB : La cession de droit au bail correspond au prix que va devoir payer le nouveau locataire à celui qui quitte les lieux. Le prix est essentiellement fonction de la valeur de l'emplacement. Il est fixé par le locataire qui quitte les lieux.
Attention : Reprendre un local à partir de la 6° année de bail, c'est s'exposer à la non reconduction du contrat 3 ans après, sans versement d'indemnité d'éviction. Pour prévenir ce risque, il est impératif de demander au propriétaire de s'engager à renouveler le bail dans des conditions explicites ; le mieux étant de demander le démarrage d'un nouveau contrat de bail.
NB : Dans la pratique, le locataire a tout intérêt à céder son bail (plutôt que de donner son préavis purement et simplement), d'autant que la cession du droit au bail peut intervenir à tout moment et que son montant n'est pas réglementé.
Le loyer
Le loyer en bail commercial est libre. Par contre, la révision du loyer est réglementée selon l'indice du coût à la construction. Cet indice est national et publié chaque trimestre. L'augmentation de loyer est soit annuelle (de plus en plus souvent le cas) soit triennale.
En matière commerciale, les loyers peuvent être assujettis à la TVA ou non (c'est naturellement un point à vérifier !). Cela dépend du bailleur. Quand il s'agit d'une SCI, elle peut - ou non - être assujettie à la TVA. Si le propriétaire est un particulier, le loyer sera sans taxe.
En plus du loyer, il peut être demandé un dépôt de garantie au locataire (maximum 3 mois ; hors charges), à verser lors de l'installation, et éventuellement un "pas de porte". Le pas de porte correspond au droit d'entrée que le locataire paie au propriétaire des murs. Il n'est pas restitué au locataire quand il part ; il n'est pas réglementé. Il est principalement fonction de l'emplacement.
NB : Soit on donne un pas de porte au propriétaire des murs d'un local vide ; soit on donne un droit au bail à un locataire d'un local occupé. Les deux ne se cumulent pas.
Le seul moyen pour le locataire de "récupérer" le pas de porte est - à l'occasion d'une cession de droit au bail - d'inclure le montant qu'il a payé dans le prix demandé au nouveau locataire. Le prix du droit au bail est ainsi souvent (aussi) fonction du pas de porte payé à l'arrivée (si l'affaire marche bien).
Attention : certains propriétaires réglementent la cession de droit au bail dans le contrat de bail (c'est fréquent). Dans le pire des cas, il peut interdire la cession de droit au bail (c'est légal) ; attention alors à ne pas payer le pas de porte à l'entrée ! D'autres clauses peuvent conditionner la cession du droit au bail à un agrément du bailleur, ou imposer une solidarité des locataires (l'ancien locataire se porte garant du nouveau locataire). Attention : cette dernière clause est souvent indiquée sans limitation de durée (Ne pas signer !).
NB : Il y a beaucoup de choses à négocier dans un contrat de bail commercial ! (prendre un avocat d'affaire).
Autres précisions : Il n'y a pas de délai de rétractation une fois le bail signé (!). Les travaux sont à peu près tous à la charge du locataire (sauf murs, ravalement extérieur, toiture). On peut même trouver des contrats qui prévoient que la taxe foncière est à la charge du locataire !
Bail précaire
Un bail précaire peut être proposé en lieu et place du bail commercial. Il porte bien son nom puisque sa durée est au maximum de 24 mois. Il est non renouvelable (de suite avec le même locataire). Par contre on peut enchaîner un bail précaire puis un bail commercial.
Avantage : il n'y a pas de pas de porte à l'entrée. Inconvénient : il n'y a aucune protection (pas de reconduction "obligatoire" ni indemnité d'éviction).
Bien entendu, on peut demander au propriétaire de s'engager à signer sur un bail commercial à la suite, mais il convient pour cela de lui faire signer une promesse de bail commercial (et en fixer les conditions avec un juriste).
En général, les propriétaires font soit du bail commercial, soit du précaire.
Attention : quand - en tant que locataire - on s'engage sur un bail précaire, il faut impérativement anticiper sur le coût de déménagement (à bien évaluer).
Renouvellement du bail / indemnité d'éviction...
Au terme du bail, le locataire a tout intérêt à demander son renouvellement par acte d'huissier 6 mois avant la fin du bail, plutôt que d'attendre une tacite reconduction. Dans ce dernier cas en effet (tacite reconduction), le propriétaire n'est pas tenu par un indice pour augmenter le loyer.
Le propriétaire a jusqu'à 4 mois avant la fin du bail, pour signifier au locataire l'éventuelle non reconduction du bail commercial. Son refus de renouveler n'a pas à être motivé. Par contre, le montant de l'indemnité d'éviction doit être clairement indiqué à cette date. Ce montant doit couvrir les frais de déménagement, de réinstallation dans un nouveau local (comprenant les travaux et éventuellement le pas de porte ou le droit au bail) ainsi que la perte de chiffre d'affaires. Juridiquement, il n'existe pas de plafond le concernant. Si l'activité n'est pas déplaçable (par exemple : location de bateaux face au Lac), l'indemnité d'éviction correspond alors à la valeur du fond de commerce (rachat de l'affaire).
NB : En cas de désaccord sur ce montant, le tribunal peut être appelé à trancher. Dans l'attente de sa décision, le locataire bénéficie d'un droit de maintien dans les lieux (en payant le loyer) jusqu'à ce qu'il ait touché l'indemnité finalement décidée.
Pour être en mesure de bénéficier du renouvellement du bail ou de l'indemnité d'éviction, le locataire doit remplir deux conditions : être à jour de ses loyers et avoir exploité le fond de commerce pendant les 3 dernières années. Attention : cette dernière condition n'est pas forcément remplie, en particulier quant une cession de droit au bail conduit un nouveau locataire à entrer dans les locaux en cours de bail.
NB : La cession de droit au bail correspond au prix que va devoir payer le nouveau locataire à celui qui quitte les lieux. Le prix est essentiellement fonction de la valeur de l'emplacement. Il est fixé par le locataire qui quitte les lieux.
Attention : Reprendre un local à partir de la 6° année de bail, c'est s'exposer à la non reconduction du contrat 3 ans après, sans versement d'indemnité d'éviction. Pour prévenir ce risque, il est impératif de demander au propriétaire de s'engager à renouveler le bail dans des conditions explicites ; le mieux étant de demander le démarrage d'un nouveau contrat de bail.
NB : Dans la pratique, le locataire a tout intérêt à céder son bail (plutôt que de donner son préavis purement et simplement), d'autant que la cession du droit au bail peut intervenir à tout moment et que son montant n'est pas réglementé.
Le loyer
Le loyer en bail commercial est libre. Par contre, la révision du loyer est réglementée selon l'indice du coût à la construction. Cet indice est national et publié chaque trimestre. L'augmentation de loyer est soit annuelle (de plus en plus souvent le cas) soit triennale.
En matière commerciale, les loyers peuvent être assujettis à la TVA ou non (c'est naturellement un point à vérifier !). Cela dépend du bailleur. Quand il s'agit d'une SCI, elle peut - ou non - être assujettie à la TVA. Si le propriétaire est un particulier, le loyer sera sans taxe.
En plus du loyer, il peut être demandé un dépôt de garantie au locataire (maximum 3 mois ; hors charges), à verser lors de l'installation, et éventuellement un "pas de porte". Le pas de porte correspond au droit d'entrée que le locataire paie au propriétaire des murs. Il n'est pas restitué au locataire quand il part ; il n'est pas réglementé. Il est principalement fonction de l'emplacement.
NB : Soit on donne un pas de porte au propriétaire des murs d'un local vide ; soit on donne un droit au bail à un locataire d'un local occupé. Les deux ne se cumulent pas.
Le seul moyen pour le locataire de "récupérer" le pas de porte est - à l'occasion d'une cession de droit au bail - d'inclure le montant qu'il a payé dans le prix demandé au nouveau locataire. Le prix du droit au bail est ainsi souvent (aussi) fonction du pas de porte payé à l'arrivée (si l'affaire marche bien).
Attention : certains propriétaires réglementent la cession de droit au bail dans le contrat de bail (c'est fréquent). Dans le pire des cas, il peut interdire la cession de droit au bail (c'est légal) ; attention alors à ne pas payer le pas de porte à l'entrée ! D'autres clauses peuvent conditionner la cession du droit au bail à un agrément du bailleur, ou imposer une solidarité des locataires (l'ancien locataire se porte garant du nouveau locataire). Attention : cette dernière clause est souvent indiquée sans limitation de durée (Ne pas signer !).
NB : Il y a beaucoup de choses à négocier dans un contrat de bail commercial ! (prendre un avocat d'affaire).
Autres précisions : Il n'y a pas de délai de rétractation une fois le bail signé (!). Les travaux sont à peu près tous à la charge du locataire (sauf murs, ravalement extérieur, toiture). On peut même trouver des contrats qui prévoient que la taxe foncière est à la charge du locataire !
Bail précaire
Un bail précaire peut être proposé en lieu et place du bail commercial. Il porte bien son nom puisque sa durée est au maximum de 24 mois. Il est non renouvelable (de suite avec le même locataire). Par contre on peut enchaîner un bail précaire puis un bail commercial.
Avantage : il n'y a pas de pas de porte à l'entrée. Inconvénient : il n'y a aucune protection (pas de reconduction "obligatoire" ni indemnité d'éviction).
Bien entendu, on peut demander au propriétaire de s'engager à signer sur un bail commercial à la suite, mais il convient pour cela de lui faire signer une promesse de bail commercial (et en fixer les conditions avec un juriste).
En général, les propriétaires font soit du bail commercial, soit du précaire.
Attention : quand - en tant que locataire - on s'engage sur un bail précaire, il faut impérativement anticiper sur le coût de déménagement (à bien évaluer).